COS’ È LA NUDA PROPRIETÀ
A prima vista, il meccanismo della compravendita della "nuda proprietà" di un immobile può sembrare semplice, invece necessita di un attento esame per evitare sgradite sorprese sia al venditore che all'acquirente. A tale scopo, abbiamo predisposto una breve guida pratica attraverso il meccanismo della domanda e della risposta.
A chi si devono rivolgere i proprietari che intendono vendere la 'nuda proprietà' dei loro appartamenti o l'investitore che vuole indirizzare i suoi mezzi finanziari verso questo particolare segmento del mercato immobiliare residenziale?
L'indicazione è quella di contattare un consulenti di SICASA. La compravendita della 'nuda proprietà' di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede da parte dell'operatore immobiliare tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa "trasparente". Evitare, quindi, il Fai-da-te.
Come si giunge alla determinazione del prezzo della "nuda proprietà" di un immobile?
Nella formazione del prezzo di cessione della nuda proprietà di un'unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori: che vanno dai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell'immobile, sua ubicazione) all'età del venditore, al numero di persone che si riservano il diritto di "usufrutto"
In concreto, a quanto può arrivare il prezzo per l'acquirente?
Difficile fornire precise indicazioni. Determinante è l'età del venditore (più elevata sarà la sua età e maggiore risulterà il prezzo per l'acquirente) e il numero di persone che si riservano il diritto di abitazione (due persone avranno un prezzo minore rispetto a una).
Pur con le dovute cautele, è possibile indicare il prezzo?
In linea di massima un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 25 e il 80 per cento. Una banda di oscillazione, dunque, piuttosto elevata che si giustifica con i "fattori" indicati in precedenza.
Chi deve pagare le spese di manutenzione dell'immobile?
Le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del "nudo" proprietario.
Quali sono le riparazioni "straordinarie"?
Il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta
Chi deve pagare le imposte sul "reddito" dell'unità immobiliare?
L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l'IMU (cioè l'imposta municipale unica) sono ad esclusivo carico dell’usufruttuario
Chi partecipa alle assemblee condominiali: il "nudo" proprietario o l'usufruttuario?
L'usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell'assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
E quando all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale sono previste deliberazioni relative alla manutenzione "straordinaria"?
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta al "nudo" proprietario.
Se l'usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l'amministratore condominiale può presentare il "conto" al "nudo" proprietario?
No. In linea di principio va rilevato che il "nudo" proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l'assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione "ordinaria". Pertanto, qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata solo sul diritto di usufrutto.
Dopo l'effettuazione della vendita della "nuda" proprietà, cosa deve fare il venditore per un corretto svolgimento della vita condominiale?
Dovrà tempestivamente comunicare l'avvenuta cessione della "nuda proprietà" dell'immobile all'amministrazione condominiale.
Qual è la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sull'atto di compravendita?
La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto.
È possibile applicare le agevolazioni per l'acquisto della cosiddetta "prima casa" alla compravendita della "nuda proprietà"?
Certamente; avendone i requisiti è possibile usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa
Gli esperti di SICASA saranno disponibili per fornire maggiore informazioni sulle caratteristiche e sugli altri vantaggi (fra cui quelli fiscali) di questa formula garantendo, come sempre la massima riservatezza.
Potrà essere fissato un appuntamento senza alcun impegno con un consulente di SICASA La aspettiamo.
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